你投入了100萬給一個項目,這個項目如果每年給你拿回20萬,總共拿了五年。你還是虧了。那么,要怎么算它不虧了,就得把這個時間成本算下去,也就是每年的20萬,折算成現(xiàn)在,是多少錢。這個就叫做貼1現(xiàn)值。一般貼1現(xiàn)的比率是得超過銀行利率的。所以,按照凈現(xiàn)值計算,就是以后各年流入的現(xiàn)金流量貼1現(xiàn)值減去投資初始流出的現(xiàn)金流量之和,就是凈現(xiàn)值。這個數(shù)字越大,就說明這個項目,越有投資價值。

投資回報率不考慮貼1現(xiàn)的因素,所以有時候會出現(xiàn)偏差。比如,物價上漲因素,通貨膨脹因素,機(jī)會成本因素等等。也就是說,雖然銀行利息是5%的投資回報率是8%如果通貨膨脹是9%話,你這投資,就是失敗了。一般來說,投資回收期當(dāng)然是越快越好,但也要考慮回收之后,該項目的利潤創(chuàng)造情況?？焖倩厥?可以讓資金安全,但后續(xù)利潤,才是投資的價值所在般而言,不同的項目適用不同的投資指標(biāo),但不管如何,有限的資金創(chuàng)造更多的收益,是投資永遠(yuǎn)不變的真理。

 假定購買的資產(chǎn)的凈利潤每年不變的情況下，可以十年回收，那么這個估值基本上就是穩(wěn)定收益型的，近似是固收的一個產(chǎn)品。PE估值法實際上是DCF的變形和簡化。如果一個公司的成長性波動比較大，通常應(yīng)該用PEG（PEG指標(biāo)市盈率相對盈利增長比率）這個指標(biāo)，估值更加準(zhǔn)確地反映。有一組產(chǎn)品的公司是多產(chǎn)品組合，它手里有一組公司。如果說，單產(chǎn)品公司的收入像一座正態(tài)分布的小山，多產(chǎn)品公司就是N個周期不同的小山的疊加。

 有的公司不是以經(jīng)營現(xiàn)金流為核心，經(jīng)典的就是房地產(chǎn)行業(yè)，對這種成熟型的業(yè)務(wù)，公司的營收不是那么穩(wěn)定。如果公司沒有現(xiàn)金流怎么辦？比如說，我現(xiàn)在手里面有一百套房，但我不賣，明年還是一百套房，后年還是一百套房。這三年我沒有現(xiàn)金流，請問怎么估值呢？用PB估值，你的資產(chǎn)價格就是凈資產(chǎn)。資本市場有的是這樣，做早了有可能也不對，因為早了就有用戶紅利，但如果不具有壟斷性的話，早期的用戶紅利很快就會被稀釋。